近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供(gōng)分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市(s好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来hì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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